L'essentiel du Dispositif Jeanbrun (Plan Relance Logement)
Le Plan Relance Logement, ou dispositif Jeanbrun, introduit un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif en location nue.
L’avantage fiscal repose sur l’amortissement du bien immobilier, appliqué sur environ 80 % du prix d’achat.
Les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyers pratiqués, avec des plafonds annuels de déduction.
Les logements anciens peuvent être éligibles à condition de réaliser des travaux importants, généralement au moins 30 % du prix d'acquisition.
Le dispositif reste compatible avec les règles du Déficit foncier, ce qui peut optimiser la fiscalité au démarrage du projet.
L’investissement doit respecter un engagement locatif encadré avec loyers plafonnés et location en résidence principale.
Quand on parle d’investissement locatif, beaucoup d’investisseurs cherchent une chose avant tout : de la visibilité. Pas seulement sur la rentabilité théorique, mais sur la capacité à tenir un projet d'investissement locatif dans la durée, sans subir une fiscalité imprévisible, ni une règle qui change trop vite.
Le Plan Relance Logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, s’inscrit précisément dans cette idée. Il ne se présente pas comme un avantage fiscal isolé, mais comme un cadre d’investissement locatif qui valorise la détention longue, l’utilité du logement et une fiscalité plus logique, car liée aux résultats réels de la location.
Dans de nombreuses villes, y compris des villes de taille intermédiaire, la demande locative est sous tension, et l’État met en avant une baisse notable de l’offre locative sur plusieurs années, touchant notamment étudiants, apprentis et jeunes actifs.
C’est dans ce contexte que le dispositif Jeanbrun prend du sens : il vise à remettre sur le marché des logements loués à titre de résidence principale, avec un effort sur le niveau de loyer, et un engagement suffisamment long pour stabiliser l’offre.
Statut du bailleur privé 2026 : ce que le dispositif Jeanbrun change, concrètement
Le dispositif Jeanbrun fonctionne comme un “régulateur” de fiscalité. Il s’appuie sur des mécanismes comptables et fonciers déjà connus, mais combinés de façon plus structurée :
Un amortissement qui vient diminuer chaque année le revenu imposable issu des loyers.
Le déficit foncier qui s’active lorsque les charges dépassent les loyers, notamment au démarrage du projet.
Ce point est essentiel : au lieu d’un avantage fixé à l’avance, on se retrouve avec une logique qui colle davantage aux paramètres réels d’un investissement, comme le niveau de charges, la présence de travaux, ou la structure d’emprunt.
Comment fonctionne l’amortissement de la loi Jeanbrun en 2026 ?
Dans l’immobilier neuf, l’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais. Cette règle permet de neutraliser forfaitairement la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable.
Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %
Le taux dépend ensuite du niveau de loyer choisi :
| Niveau de loyer | Taux annuel dans le neuf | Taux annuel dans l’ancien réhabilité | Plafond annuel du foyer fiscal |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | Jusqu’à 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | Jusqu’à 12 000 € |
Le plafond de 8 000 € constitue la règle générale. Il peut être porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts concernés relèvent de la location sociale et à 12 000 € si au moins 50 % de ces revenus relèvent de la location très sociale.
Ces plafonds sont appréciés par foyer fiscal, pour l’ensemble des logements bénéficiant du dispositif. Ils ne s’appliquent pas séparément à chaque appartement.
Exemple : un appartement neuf acquis 300 000 €
Pour un appartement acquis 300 000 € net de frais, la base amortissable est de :
300 000 € × 80 % = 240 000 €.
| Niveau de loyer | Calcul de l’amortissement théorique | Montant théorique | Déduction annuelle maximale retenue |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 240 000 € × 3,5 % | 8 400 € | 8 000 € |
| Social | 240 000 € × 4,5 % | 10 800 € | Jusqu’à 10 000 € |
| Très social | 240 000 € × 5,5 % | 13 200 € | Jusqu’à 12 000 € |
Cet exemple permet de visualiser l’équilibre du dispositif : plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus l’amortissement potentiel augmente. Le plafond annuel évite toutefois que la déduction progresse sans limite.
Avant d’investir : les points à vérifier simplement
Le dispositif Jeanbrun reste accessible, mais il demande de vérifier quelques éléments avant de sélectionner un appartement :
Puis-je investir dans une maison individuelle ?
Non. Le logement doit être situé dans un immeuble collectif.
Puis-je louer le logement meublé ?
Non. Le logement doit être loué nu.
Le locataire peut-il utiliser le logement comme résidence secondaire ?
Non. Il doit en faire sa résidence principale.
Combien de temps faut-il louer ?
Au moins 9 ans, de manière effective et continue.
À quel moment louer le logement ?
Dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement, des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure.
Puis-je louer à un proche ?
Pas à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Existe-t-il un zonage qui exclut certaines villes ?
Non, mais la localisation reste importante pour calculer les plafonds de loyers et vérifier les ressources du locataire.
Dois-je choisir le régime réel ?
Oui. Le dispositif repose sur l’imposition au régime réel des revenus fonciers.
Quels loyers respecter avec le dispositif Jeanbrun ?
Trois niveaux sont possibles : intermédiaire, social ou très social. Le niveau choisi influence directement le taux d’amortissement :
| Niveau de loyer | Logique du plafond | Taux annuel dans le neuf |
| Intermédiaire | Plafond fixé selon la zone géographique | 3,5 % |
| Social | Plafond local plus modéré, déterminé selon la commune ou l’arrondissement | 4,5 % |
| Très social | Plafond local plus restrictif | 5,5 % |
Quel est le plafond de loyer pour le dispositif Jeanbrun ?
Plafonds intermédiaires en métropole pour les baux conclus ou renouvelés en 2026
| Zone | Plafond mensuel par m² hors charges |
| Zone A bis | 19,71 € |
| Zone A | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,80 € |
| Zones B2 et C | 10,26 € |
Le plafond doit ensuite être ajusté selon la surface du logement :
Coefficient = 0,7 + 19 ÷ S
La variable S correspond à la surface retenue. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale et plafonné à 1,2.
Loyer mensuel maximal = plafond de la zone × coefficient × surface retenue
Exemple : un appartement de 52 m² en zone A
Le coefficient applicable est de :
0,7 + 19 ÷ 52 = 1,07
Le loyer mensuel maximal hors charges est donc de :
14,64 € × 1,07 × 52 = 814,57 €
Pour un loyer social ou très social, le plafond dépend plus finement de l’adresse du logement. Il convient donc de vérifier le montant local applicable avant de construire une simulation.
Les plafonds de ressources des locataires à connaître
Avant de vous lancer dans un projet d'investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun, il est primordial de connaître les plafonds de ressources des locataires, selon le type de location et de bien neuf envisagés :
Location intermédiaire
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Location sociale
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
Location très sociale
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4 172 € | + 3 754 € |
Immobilier neuf ou ancien réhabilité "assimilé neuf" : ce qui change
Le dispositif peut également concerner certains appartements anciens faisant l’objet d’une rénovation importante :
| Question | Appartement neuf | Appartement ancien réhabilité |
|---|---|---|
| Type de logement | Appartement neuf, acquis en VEFA ou construit | Appartement ancien situé dans un immeuble collectif |
| Base de calcul | 80 % du prix d’acquisition net de frais | Prix d’acquisition net de frais, avec prise en compte possible de certains travaux éligibles |
| Taux annuel | De 3,5 % à 5,5 % | De 3 % à 4 % |
| Travaux obligatoires | Non | Oui |
| Condition principale | Respect des règles de location | Travaux produisant un immeuble neuf ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec respect des critères de réhabilitation lourde |
| Mise en location | Dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure | Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure |
Exemple : vérifier le seuil de travaux dans l’ancien
Un investisseur achète un appartement ancien 210 000 € et prévoit 70 000 € de travaux d’amélioration.
Pour vérifier le seuil réglementaire, il faut comparer les travaux au seul prix d’acquisition :
70 000 € ÷ 210 000 € = 33,33 %.
Le seuil minimal de 30 % est dépassé. L’éligibilité définitive dépend toutefois également de la nature des travaux et du respect des critères de réhabilitation lourde.
Optimiser la défiscalisation de votre investissement locatif : la combinaison du Jeanbrun avec d'autres dispositifs
Déficit foncier : un levier supplémentaire qui joue souvent au démarrage
Le Déficit foncier complète l’amortissement, mais les deux mécanismes ne doivent pas être confondus.
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, une partie du déficit peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Ce plafond peut atteindre 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique éligibles payées jusqu’au 31 décembre 2027. La fraction provenant des intérêts d’emprunt suit toutefois une règle distincte : elle s’impute sur les revenus fonciers, et non directement sur les autres revenus du foyer. :
| Situation | Traitement fiscal simplifié |
|---|---|
| Charges déductibles hors intérêts supérieures aux loyers | Déficit imputable sur le revenu global dans la limite applicable |
| Plafond de droit commun | Jusqu’à 10 700 € par an |
| Certaines dépenses de rénovation énergétique éligibles | Plafond majoré jusqu’à 21 400 € pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions |
| Fraction provenant des intérêts d’emprunt | Imputable sur les revenus fonciers, mais pas directement sur le revenu global |
| Fraction dépassant le plafond annuel | Report possible selon les règles de droit commun |
Le combo Jeanbrun + LLI : 2 dispositifs complémentaires, une stratégie plus complète
Si le dispositif Jeanbrun agit principalement sur la fiscalité des loyers via l'amortissement, il peut être combiné avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), qui lui intervient dès l'acquisition et sur les conditions de location.
Ce que certains acteurs immobiliers présentent comme un "Jeanbrun Plus" ou "Super Jeanbrun" correspond en réalité à la combinaison de ces deux cadres complémentaires mais distincts.
Concrètement, le LLI permet de bénéficier d'une TVA réduite à 10 % au lieu des 20 % habituels, soit une économie immédiate de 15 à 18 % en moyenne sur le prix d'acquisition par rapport au marché libre. Les investisseurs bénéficient également d'un crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans, ce qui renforce la rentabilité nette sur la durée.
Le résultat : ce montage permet de bénéficier d'une TVA réduite, d'un amortissement patrimonial performant, d'une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs et, dans certains cas, d'un allègement de taxe foncière.
Ce cumul est particulièrement pertinent lorsque trois conditions sont réunies :
Un bien immobilier neuf en zone tendue.
Une capacité à conserver l'actif sur une durée longue.
Une situation fiscale où l'amortissement apporte un gain concret.
En Grand Est, cette double mécanique prend tout son sens pour un investisseur qui cherche à la fois à réduire son coût d'entrée et à optimiser la fiscalité de ses loyers sur le long terme.
Les avantages du Plan Relance Logement pour un investissement locatif en Grand Est
À l’échelle d’un projet concret, l’intérêt du dispositif Jeanbrun tient à son effet combiné : une fiscalité des loyers potentiellement très réduite grâce à l’amortissement, et un amortisseur supplémentaire via le Déficit foncier ou le LLI.
Mais l’élément décisif reste la cohérence globale : type de logement, niveau de loyer, durée d’engagement, financement, capacité à tenir la détention longue. C’est cette cohérence qui sécurise l’investissement, plus encore que le mécanisme fiscal pris isolément.
Chez Immobilier Neuf Strasbourg, nous voyons le dispositif Jeanbrun comme un véritable levier fiscal pour votre investissement locatif dans l'immobilier neuf ou "ancien assimilé neuf". Nous prenons en compte votre situation, votre fiscalité, votre horizon de détention, et vous offrons une large sélection de programmes immobiliers neufs en Grand Est, tout cela en parallèle à un accompagnement expert par des conseillers spécialisés en immobilier neuf.
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Informations et barèmes vérifiés en juin 2026. Les plafonds sont susceptibles d’évoluer. Une simulation personnalisée reste nécessaire avant tout investissement.
FAQ - Le Dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif en Grand Est
Quel est le plafond de loyer pour le dispositif Jeanbrun ?
Il n’existe pas un plafond unique. Le loyer maximal dépend de la localisation du logement et du niveau de location choisi : intermédiaire, social ou très social.
Pour une location intermédiaire en France métropolitaine, les plafonds de référence applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026 sont les suivants :
Zone A bis : 19,71 €.
Zone A : 14,64 €.
Zone B1 : 11,80 €.
Zones B2 et C : 10,26 €.
Le plafond final est ajusté selon la surface du logement, à l’aide d’un coefficient multiplicateur. Pour une location sociale ou très sociale, des plafonds plus faibles s’appliquent, selon la commune ou l’arrondissement concerné.
Quelle est la particularité fiscale du dispositif Jeanbrun ?
Contrairement à certains anciens dispositifs, le Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt directe. Il permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers imposables.
Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, l’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’achat net de frais, la valeur du terrain étant exclue. Le taux annuel atteint :
3,5 % pour une location intermédiaire.
4,5 % pour une location sociale.
5,5 % pour une location très sociale.
Plus le loyer pratiqué est modéré, plus l’avantage fiscal est important. Le logement doit notamment être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le dispositif Pinel ?
Le Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du logement et la durée de l’engagement locatif. Il n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025.
Le dispositif Jeanbrun fonctionne différemment : il repose sur un amortissement fiscal déduit des revenus fonciers. Il valorise ainsi la détention longue et adapte l’avantage fiscal au niveau de loyer proposé.
Pour un investissement dans le neuf, il concerne notamment les logements acquis neufs ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.
